субота, 21 червня 2014 р.

Як змінити застарілу систему ЖКГ

У Німеччині реформа ЖКГ стартувала більше 20 років тому. З падінням Берлінської стіни відбулося не лише возз'єднання східної і західної частин країни, але й об'єднання двох абсолютно різних житлово-комунальних комплексів. Східні німці давно мріяли жити за західними стандартами і тому з ентузіазмом взялися реформувати соціалістичне ЖКГ, орієнтуючись на європейський рівень.


В основу реформи житлово-комунального комплексу по-німецьки був покладений принцип виховання мешканця, як ефективного власника, який зможе не лише повністю оплачувати комунальні послуги, але і ремонтувати, модернізувати інженерні комунікації, тобто власника, котрий вміє управляти житловим фондом.
Сьогодні в Німеччині квартира або індивідуальний будинок може належати приватній особі. Великими багатоквартирними будинками володіють різні житлові компанії: товариство з обмеженою відповідальністю, акціонерні товариства та житлові кооперативи. Останнім у Східній Німеччині належить значна частина будинків - 17% житлового фонду, а в Західній - всього 4%. Цей варіант вельми привабливий для людей з невисоким рівнем доходів. До речі, стан будинків, якими володіють кооперативи, значно кращий, ніж у муніципальних житлових будівель. Управляється такий будинок на основі економічної участі членів кооперативу, взаємодопомоги, солідарної відповідальності.
Проблеми зі старінням житла, його ремонтом також вирішують мешканці. Однак вони можуть отримати серйозну фінансову підтримку як з боку кредитних структур, так і з боку муніципальної влади. При необхідності проведення великого ремонту головне - створити проект реконструкції, який зацікавить інвестора, а мешканці потім поступово виплатять взяту суму.
Німецьке ноу-хау - кондомініум. У цьому випадку у спільній власності перебувають підвал, мансарда, місце для парковки машин, ліфти, сходи, балкони, зелені насадження у дворі, дитячі майданчики. Можуть бути й інші об'єкти - магазини, кафе, пральні. Раціональне управління цією власністю дозволяє отримувати певний дохід. Власники всіх квартир кондомініуму утворюють товариство власників житла, які здають в оренду вільні площі, отримують орендну плату і витрачають її на ремонт будинку. Однак на відміну від українського законодавства німецьке чітко встановлює, що членство в товаристві наступає автоматично, одночасно з отриманням права на квартиру. Жоден з власників не може відмовитися від вступу в товариство.
В Україні аналогом кондомініуму є об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. Однак німецькі кондомініуми типові для великих житлових комплексів, і керує всіма справами найнятий менеджер - «господар».

Набуття права власності

До початку реформ житловий фонд колишньої НДР складався з багатоповерхових будинків довоєнної споруди, п'ятиповерхівок, зведених у 1950-ті рр., і панельних багатоповерхових будівель 1960-1980-х рр. Все це було вирішено передати приватним власникам за допомогою двох моделей приватизації:
- моделі продавця, згідно з якою квартира виставлялася на продаж після ремонту і модернізації. Власник повинен був заплатити близько 350-450 євро за кв. м, включаючи вартість ремонту і модернізації;
- моделі покупця, відповідно до якої квартира передавалася у володіння за менші гроші, оскільки ремонту і модернізації не було.
Приватизація житла обов'язково включала продаж землі під будинком та ділянки поруч з ним шляхом укладання договору оренди на земельну ділянку на основі спадкового права.
Поступово вводили і нову систему оплати комунальних послуг.
У колишній НДР мешканцям зазвичай не потрібно було платити орендну плату за найм квартири. Не існувало навіть різниці між власне платою за оренду житла та експлуатаційними витратами, зокрема витратами на воду, тепло. При цьому квартплата покривала лише невелику частку витрат на утримання житлового фонду. За час реформи тарифи на тепло - і енергопостачання поступово підвищувалися. Встановлювалися прилади обліку спожитого об'єму води, тепла, газу і т.д. Паралельно з підвищенням плати за наймання влади стали надавати малозабезпеченим громадянам житлові субсидії.
Сьогодні процес приватизації в Німеччині йде досить повільно. Квартири переходять у руки приватних домовласників і великих компаній. Останні намагаються перепродати їх за більш високими цінами.
І на початку 1990-х рр., і тим більше зараз загальна економічна ситуація в Східній Німеччині не сприяє швидкій приватизації. Основними перешкодами на шляху створення інституту приватних власників стають невирішені майнові спори, висока ціна зважаючи витрат на ремонт і модернізацію, відсутність чіткого уявлення про наслідки набуття приватної власності, нестабільне економічне становище потенційних покупців. У результаті велика частина житла і понині залишається у володінні житлових компаній і кооперативів, яким доводиться вирішувати проблеми ремонту і модернізації будівель.
На початку 1990-х рр. німці стали вирішувати житлову проблему «пострадянської спадщини» методом знесення старих будівель і зведення на їх місці нових, кращої якості і більшого метражу; отримали розвиток різні схеми придбання квартир у кредит. Німецький уряд виділив на ці цілі колосальні кошти. Тепер самі німці визнають, що трохи перестаралися з новим будівництвом, бо не врахували різкого відтоку населення зі Східної Німеччини до Західної і того, що багато громадян воліють будувати індивідуальне житло за містом.
Закриття підприємств і зростання безробіття для Східної Німеччини були характерним явищем. У результаті населення колишньої НДР скоротилося на 5%, а кількість порожніх квартир стало безпрецедентно великим - від 9 до 20% житлового фонду. Для вирішення проблеми федеральний уряд разом з регіонами прийняв програму реконструкції міст східній частині країни на 2002-2009 рр., спрямовану на боротьбу з фізичним обветшанием міст, на знесення тих же п'ятиповерхівок. Неблагополучні райони будуть забудовані заново.

Перерозподіл житлово-комунального світу

Десять років тому в Східній Німеччині почався новий період у розвитку ЖКГ - період санації житлового фонду і тотальної реконструкції об'єктів комунальної інфраструктури. Що таке санація? У загальних рисах це виглядає так. Береться, наприклад, великопанельний будинок часів НДР і виконуються необхідні розрахунки. Якщо вартість реконструкції цього будинку з наближенням її до західних стандартів становить менше 40% від вартості нового будівництва, то повністю зносити таку будову недоцільно. Буває, що прибирають кілька верхніх поверхів, а на нижніх роблять повне перепланування, поєднуючи дві, а то і три квартири в одну, змінюючи комунікації будівлі.
Особливо педантичні німці в питанні енергозбереження. Адже якщо в будинку встановлені прилади обліку води, опалення, газу, електрики, утеплені вікна, під'їзди, горища, то і витрати мешканців на комунальні послуги будуть нижчі. Але якщо квартира здається в оренду, то забезпеченням енергозбереження повинна займатися житлова компанія, яка володіє або управляє будинком, - а це додаткові витрати, які, природно, особливого ентузіазму не викликають.
На муніципальній владі досі лежить обов'язок забезпечувати громадян соціальним житлом. Муніципалітети беруть участь у фінансуванні соціального житлового будівництва, володіють і управляють житловим фондом (у тому числі соціальним житлом для бездомних), хоча розмір муніципального і федерального житла невеликий. При цьому муніципальна власність поступово скорочується, так як муніципалітети продають житло комерційним житловим компаніям.

Вадим Менаєв


Немає коментарів:

Дописати коментар